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绿茵香岛的千亿梦,将继续奋斗千亿

来源:http://www.fullgist24.com 作者:伟德app下载 时间:2019-10-09 23:41

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千亿是一个规模节点,越来越多的房企想要进入,以期规模支点撬动更多的资源和可能性。

目前还处在百亿梯队的绿地香港,在今年两次正式场合都主动提到了“千亿梦”。一次是在今年3月底召开的2017全年业绩发布会上,另一次是在8月30日上午举办的2018年中期业绩会上。

“今年400亿元目标维持不变,未来三年绿地香港将实现1000亿的销售目标。”绿地香港执行董事首席运营官侯光军在今年中期业绩会上表示。

一个重要的日期是,今年正好是绿地香港上市5周年之际。或许,对于企业来说,这是一个经过沉淀后的重要时间节点,此后,绿地香港可以呈现给股东、市场、投资方等更多的“未来可期”。而在过去5年中,绿地香港也的确有了一个底气加持,销售额从2013年的30多亿至2017年的301.1亿,年均复合增长率达70%。

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绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军也曾表示,2018年是绿地香港成立五周年,这对公司阶段性发展具有非凡的意义。

其实,之所以提出规模,更为重要的是,绿地香港也敏锐观察到了,如今房地产行业越来越集中化,好资源更倾向于往头部企业靠拢。审时度势,看到绿地香港本身的增长空间,提出千亿目标自然是市场化的一个举动和结果。

千亿梯队梦“未来可期”

公开资料显示,2013年8月,绿地控股认购盛高置地扩大后股本的60%,成为控股股东,并将公司改名为绿地香港控股有限公司,简称“绿地香港”。绿地香港成为绿地控股在香港的上市平台。

在这几年中,绿地香港的爆发力也很强,规模和利润同步增长。而这样的增长态势也延续到了今年上半年。根据2018年中报数据,上半年绿地香港总收益同比增加12%至53.02亿元,净利润同比上涨46%至3.32亿元,每股收益人民币0.11元,同比增长57%。在归属股东净利方面,绿地香港特别重视,就在去年陈军还曾告诉和讯房产, 重视的根本的原因是希望给股东有利润的增长。

上半年累积合同签约153.15亿,回款率超过90%。高层对此业绩是满意的,因为,在绿地香港看来,尤其是面对今年以来,中国房地产市场前所未有的复杂局面,限购限贷等调控措施给房地产企业经营带来空前挑战,绿地香港的销售成果尚且理想。

今年绿地香港目标是400亿元。会上,董事会秘书雷雨介绍,今年销售目标不变,1—7月合同销售额达185.11亿元,完成了全年目标将近一半的量。而由于2018年绿地香港有超过580亿元的可售资源,下半年还拥有380亿的可售资源,新推部分将占比68%、旧有资源占比32%,因此,可以维持全年销售目标的达成。

侯光军则表示,从上半年销售情况来看,项目非常火爆,下半年将会加强推盘节奏和资金的回笼,同时在布局上也会一二三四线城市纵深布局,分散风险。

除了维持今年年度目标不变外,侯光军还表示,未来三年,绿地香港将进入千亿梯队行列。原因并未直接道明,不过,从出席领导层对整个房地产市场的表态中,还是能够判断一二:

“房地产行业的集中度在进一步提高,分化很严重,头部企业的资源优势聚拢效应明显。”

“今年内地房地产调控非常剧烈,这样的调整将会对房地产市场产生结构性的影响,预计内地房价不会出现大幅上涨,但此次政策的调控会让强者更强,加剧行业的分化。”

从上述绿地香港高层的话语间,可以获知的信息是,规模也意味着你在行业中的竞争力和获取资源的能力,绿地香港势必将抓住机会,抓紧上车。

这种紧迫感在数据中的体现是,根据克而瑞的数据,上半年排名前100位的房企整体销售规模接近4.6万亿元,同比增长36.5%,市场占有率接近 70%。而半年销售规模超过千亿的房企数量虽然仍保持7家不变,但合计销售规模约1.7万亿元,同比增长超过 30%。预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

钱和土地两手都要硬

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今年,由于房地产宏观调控政策持续趋紧,加上金融去杠杆政策的叠加影响,房企融资大量受阻,资金链普遍面临较大压力。雷雨在业绩会上发表了对大环境下融资的看法,其中也体现了绿地香港对融钱机会的思考。

“别人为什么要给你这么低的融资利率?无非有三点,第一,强大的股东,这是品牌背书优势;第二,自身保持有质量的发展;第三,合理的债务结构。”

从品牌上来看,受益于绿地集团的优势资源和国企背景,国际评级机构给予很高的评级,绿地香港的融资成本直线下降。

从自身来说,基于有质量发展和合理债务结构,绿地香港上半年加权平均融资成本为4.7%,连续五年保持行业低位水平。现金余额(包括受限制现金)70.53亿,足够覆盖短期债务。

绿地香港的风险管控意识还体现在,在美元持续升值的预期之下,境外有息债务的大幅度下降,显著降低了公司债务的汇兑风险。数据显示,境外有息债务占比由此前的76%将至38%。

净负债率这条线上,其实,绿地香港也一直在有意识地进行控制,也取得了相应成效。比如,负债比率净额由2016年的121%大幅减少至2017年的84%。

不过,由于2018年绿地香港的扩大规模战,上半年截止报告期末,负债比率净额增加至104%。当然,从中也可以看出绿地香港冲规模的迫切心理,以及千亿梦已经进入加速期。

下半年,绿地香港的应对战略是,探索多元化融资渠道,优化债务结构,稳步降低有息负债率。具体战术,业绩会上透露的信息是,绿地香港将推进境内公司债、ABS、CMBS、类REITS等资产证券化产品。“具体要看外部环境,看市场,看自身需求和发展。”雷雨总结道。

融钱和拿地两手都要抓、两手都要硬。这是任何一家冲规模企业的必经之路,包括绿地香港。

财报显示,2018年上半年,绿地香港持续在土地储备上蓄势发力,前三个月的土地储备增量已超过2017年全年的新增土地储备380万平方米。2018年1-6月新增土地储备495万平方米,其中二线城市占比44%,三线城市占比49%,平均楼面地价为2990元/平方米。

截至6月30日,绿地香港土地总储备约2000万平方米,足够支持未来3至4年发展需要。

拿地上,绿地香港的战术是“纵深深耕”。翻看财报,也可以寻到这样的轨迹。从绿地香港的全国布局看,项目分布主要集中于两大城市群周围:泛长三角和泛珠三角区域。在绿地香港看来,依托这两大城市群,精选核心城市,布阵重点城市,精准的城市布局,使绿地香港在政策调控升级的情况下,仍然能取得不俗的销售业绩。

而如此拿地战略效果已经显现。今年1-6月,绿地香港销售额153.15亿,其中94%的销售额就是来自利润率较高的泛长三角和泛珠三角地区项目。

对于冲规模的房企来说,尤其是在拿地上,“并购” 往往能够助力快速扩大规模、降低成本。不过,不同于“传统意义”上的思维路径,业绩会上,绿地香港透露下半年土储策略则是“招拍挂为主,并购为辅”。

对此,雷雨解释称,逆向思维是公司发展的手段,收并购虽然可以快速扩大规模,但是也会存在问题,比如土地遗留问题,土地成本能否抵充税务的问题等。不过,他同时表示,下半年虽然以招拍挂为主,但对于一些历史遗留问题比较少的土地也会把握新的机会,而某些中小房企如果资金发生问题,也会对他们加大并购和合作机会。

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三百多亿规模,对扎根泛长三角、泛珠三角区域的绿地香港来说,并不算大。公司管理层显然对此也并不满意。3月29日业绩会上,陈军表示,公司2019年销售目标为500亿元,并计划于三五年内跨入千亿大门。

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2018年内,绿地香港合计实现合约销售金额约379.25亿元,同比增加约26%;对应合约销售面积为327.52万平方米,增幅约44%;平均合约售价为11580元/平方米。自2013年公司创立以来,其合约销售金额复合增长率达60%。

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营收方面,2018年绿地香港总收益154.44亿元,同比增长5.65%;拥有人应占年内溢利约为人民币17.36亿元,按年增长约32%;年内核心净溢利约达17.32亿元,按年增加约32%。

实际上,自2015年以来,绿地香港在利润表现上呈波动上升趋势。2015-2018年公司毛利率分别为18%、17%、25%、27%。2018年较2017年毛利率依然上升,但与去年相比涨幅已放缓。

当被问及毛利率是否会保持上扬趋势时,陈军回应称,公司更希望能够在产品上、新的生活方式上起到引领作用。“我们更希望能做得更强,而不是做得有多大。所以我相信毛利率还将进一步得到改善和提高。”

去年,绿地香港增加国内核心城市群的土地储备,全年新增项目11个,土地储备638万平方米,预计新增货值685亿。截至报告期末,绿地香港土地总储备约2000万平方米,布局于全国9个省份,18个城市合计48个项目。

公司董事会秘书雷雨表示,绿地香港项目分布主要集中在泛长三角和粤港澳大湾区,形成了一、二、三线城市的均衡纵深布局,并称目前土地储备可支撑未来2-3年的发展需求。

从销售业绩的区域布局亦可见一斑。年内,其合约销售额主要来源于长三角、西南地区及海南等区域。其中,江苏、广西、云南及海南项目分别贡献约32%、24%、14%及13%的销售金额。其他核心项目主要包括浙江项目和广东项目。

销售业绩未至四百亿,管理层也并不停止渴。今年销售目标为500亿。今后三五年内,要以预期年均30%的增长率,迈进千亿房产公司规模。” 但行业冷风瑟瑟,没有房企在喊出千亿目标时毫不踌躇。

绿地香港对规模的态度也很暧昧,表态完毕,陈军立刻称道,制定目标是“量体裁衣”,会根据市场情况适时调整节奏。“在这个市场当中,我们更希望能做得更加强,而不是做得有多大,更希望自己能够行稳致远。”

房地产+不代表多元化

房企转型浪潮中,中小体量房企也不甘其后。虽然绿地香港在内地房企中体量并不算大,但涉足领域却包含医康养、文商旅等多个业务板块。目前,绿地香港在巩固房地产开发主业的同时,积极推进“房地产+”战略,打造产业协同效应,构建全生命周期产业链。

但陈军认为,其房地产+战略并不代表多元化,虽然业务面铺开广,但公司是资源整合者,将合作伙伴进行导入,而并非所有具体产业内容物都亲自去做。实际上,从业绩报告“地产项目”这一表述中也可看出,新兴业务均围绕地产主业。

既然如此,布局新型业务原因何在?陈军表示,医康养、文商旅项目各有不同属性和主打特色,并非单纯提供房屋居住需求,而是为满足新型消费和生活需求。“开发产品不只是盖房子本身,而是看可以提供什么样的消费类体验。”

但文旅项目等业务开发周期长、短期难以盈利已是行业共识。从绿地香港业绩报告可看出,新兴业务还未贡献收益。目前,其核心业务仍为物业销售,其他分部收益包括酒店运营收入、物业管理收入以及其他服务和租赁物业收入。

规模压力下,绿地香港仍要全力发展贡献现金流的地产主业。第一财经了解到,2019年其可销售货源达700亿元。可售资源区域分布中,排名前列的是江苏、广西、上海,分别占比21%、17%、16%。在推货节奏方面,预料上半年推货量占30%,另有70%将于下半年推出。

值得注意的是,随着公司规模扩大,其负债率也在逐年攀升。2016-2018年,绿地香港资产负债率分别为82.03%、83.15%、84.55%。截至报告期末,其有息负债总额185亿元,其中59%为长期债务,41%为短期债务,加权平均融资成本5.2%。

在债务结构优化上,雷雨介绍称,绿地香港的境外有息负债占总有息负债比例从2015年的79%、2016年的67%、2017年的52%到2018年的44%,是一个非常良好的比例。据悉,2019年绿地香港希望继续压缩境外美元债,以降低企业成本、应对汇率风险。

此外,谈及房地产税,陈军认为其牵涉非常大的系统工程,涉及面非常广,立法所需时间可能会比较长。虽然牵一发而动全身,但陈军认为若能稳妥地推进,相信未来对于房地产行业将起到非常重要的作用,因为政府希望建立的是一个长效机制,而目前的限购、限价等方式都只是阶段性调整。

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